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而在国内，说到投资几乎都绕不开三大块，一个是资本市场，也就是股票、基金之类的，一个是金融机构的理财产品，再有就是房地产。股票这事咱们今天先不提，单就理财和房产这两块来说，近十年来占尽这两大块发展红利的金融产品就是房地产类信托。但是随着房地产行业融资受到限制，国家又坚定了“房住不炒”的政策基调，那房地产信托还能不能买呢？因为怀涛的本职工作是一个信托行业的从业者，最近就有不少朋友问我，今天就给大家说说我对房地产信托的看法。

首先，咱们要先了解房地产信托这些年来发展红火的原因。房地产信托的本质是信托公司把投资者的委托资金借给房地产公司而形成的的信托产品。这事能做大，必须要三方都能满意才行。

对于信托公司来说，土地也好、股票也好、甚至是名人字画也好，本质上都是借款方提供的抵押品，只要这个抵押品价值足而且好变现，那都可以把钱借出去。而根据金融机构多年踩雷的经验来讲，股票的价格是靠不住的，这个月可能是10块一股，下个月可能就强制退市了，那你把抵押率设置成多低似乎也不能保证安全。在信用缺失的大环境下，就连黄金都有灌了铅的，那一纸担保形成的信用借款就更是靠不住。找来找去还是押土地是最靠谱的，体量大、手续简单。特别是在土地完全国有的中国，只要在住建部门做好抵押手续，那就算踏实了，这地别人偷不走也掺不了假。无非就是房地产形势好的时候，抵押率做高点，形势不好的时候抵押率做低点。近十几年来几乎没有出现过地产类资产血本无归的情况，甚至得益于土地价格的一路上涨，早年的违约资产砸在手里的时间长了反倒成了利润爆发点。

而对于信托投资者来说，回顾过去十年，房地产类信托的投资回报率一度高至年化12%左右，即便是在资金价格较低的2016年，房地产类型的投资收益也在7.5%以上，那么十年下来复利计算，投资者可以通过投资房地产类信托产品实现150%以上的资产增值。而这样的回报，对于本来资金体量就很大的高净值人群来说那是相当可观了。换个角度讲，如果这些高净值人群过去这世间年不把钱投到房地产信托中，那还能投到哪呢？我想要么坐等资产贬值，要么很有可能会坐上股市的过山车或者踩到P2P的大坑。对比这下，房地产信托就显得越加可爱了。

再看看房地产公司，国内的房地产公司几乎都是在房地产价格单边上涨的背景中成长的，这也导致几乎所有国内地产公司都倾向于是借更多的钱，拿更多的地，这样才能赚更多的钱。因此国内的地产公司的负债率几乎都在80%以上。而地产公司的融资渠道受政策影响很大，银行的钱固然成本低，但是今年能拿到，明年就不一定了。在这种背景下，信托公司靠着万能拍照的灵活性，很容易在各种政策的夹缝中找出给地产公司放款的模式，这也是信托公司近几年成为房地产企业融资来源的重要原因。至于资金成本方面，信托的融资成本虽然比银行高，但是资金供应却更稳定，而且多出成本都可以计入开发成本当中。虽然融资成本高了，但是土地增值税还少交了呢，这个税种是房地产企业税负的大头，根据开发利润不同执行累进税率，最高能收到60%。只要项目利润空间够大，对于房地产企业来说无非就是多掏点利息或者或多交点税的选择问题，影响都不大。这，也是房地产公司喜欢信托资金的原因。

那房地产形势不好了，房地产类信托还能买么？我的看法是，当然还可以买，不过要挑着买。倒不是说我多看好房地产行业未来的发展，而是我觉得房地产信托说到底还是个贷款类业务，而土地自古以来都是最好的抵押品，这个基础不会随着房地产市场的涨跌产生变化。挑着买一方面说的是挑区域。目前房地产行业普涨的日子已经过去了，未来房地产只能有些区域性的行情，比如大湾区的发展、特大型城市的扩张和一些核心城区的旧改。这些区域的地产未来不一定会大涨，但土地的资产的流动性还是有保障的。另一方面就是挑融资方，现在很多纯地产类公司负债率已经很高了，大都在90%左右。香港的房地产公司都受过楼市大跌的教训，现在的债率基本都在20%以下。内地的房产企业迟早也会走这条路，谁的负债率低，谁的未来发展空间越大，挑融资方是主要是看负债率。